a href="https://tc.tradetracker.net/?c=27&m=120&a=466537&r=&u=" target="_blank" rel="sponsored nofollow">

‘Bouwen doe je zo: mét bouwers en bestuurders’

Louise de Graaf



De woningbouw is verkiezingsthema nummer één. Veel energie gaat verloren tussen betrokken bestuurslagen. “Richt je op bouwen en niet op bureaucratie”, zegt onze voorzitter Arno Visser in een opiniestuk dat vandaag in NRC is gepubliceerd en gisteren op de NRC-website is geplaatst. Er is schaarste, schaarste, schaarste!

Lees hier Arno’s artikel op de website van NRC.

“Bijna een miljoen woningen en dat is nog maar het begin”, aldus demissionair minister Hugo de Jonge. Hij zei op 6 oktober in NRC dat als de demografische groei in dit tempo doorgaat, er nog eens een tweede miljoen woningen bovenop moet komen tot en met 2040. Dat klinkt voor woningzoekers als muziek in de oren, maar laten we hen niet voor de gek houden met een papieren werkelijkheid. Laat de drie bestuurslagen (Rijk, provincie en gemeente) zich richten op het nemen van hun afzonderlijke verantwoordelijkheden. Er dreigt nu verdere schaarste aan locaties, verdere schaarste aan woningen en verdere schaarste aan uitvoerende ambtenaren.

Schaarste wordt groter

Sinds 2012 bouwen we gemiddeld 61.400 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat komt dus bij lange na niet in de buurt van de noodzakelijke 100.000. Ieder jaar wordt de achterstand groter. Bovendien daalt het aantal afgegeven bouwvergunningen al sinds 2021. Gevolg, de schaarste wordt groter.

‘Plan dat elke woning voor drie verhuizingen zorgt’

Het zou helpen als de minister voor Wonen twee wetsvoorstellen, Betaalbare Huur en Versterking Regie op Volkshuisvesting, gewoon bij de Raad van State laat liggen en er geen energie meer in steekt. Deze zorgen alleen maar voor een verergering van de problemen. Ze creëren niet de hoognodige doorstroming. Pas als in alle segmenten wordt bijgebouwd, komt er dynamiek in de huizenmarkt. Het CBS berekende dat in 2021 de ruim 50.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen een verhuisbeweging in gang zette waarmee ruim 120.000 woningen vrijkwamen. Dat zou de minimale ambitie moeten zijn in elke regio. Plan het zo dat iedere extra woning voor minstens drie verhuizingen zorgt. Bedenk dat 90% van de starters begint in een bestaande woning.

Provincies moeten gaan leveren: plannen te zacht

Daarnaast klinkt ‘betaalbare huur’ mooi als verkiezingsslogan. In de echte wereld maakt onzekerheid investeerders in heel Europa momenteel kopschuw. Overal krimpt de nieuwbouw fors. Als we in Nederland ook nog eens een cap op de huur zetten, komt geen rekensommetje meer uit. Straks gaan de huren op papier omlaag, maar wordt geen huurwoning in praktijk meer bijgebouwd. Kijk naar de situatie in Berlijn of Zweden en leer dat regulering averechts effect heeft. Laat de strikte percentages per project los. Bedenk dat de situatie in Haren anders is dan in Rotterdam. Provincies en gemeenten moeten dat in kunnen vullen samen met corporaties en marktpartijen. De provincies moeten vervolgens niet meer doen alsof, maar echt gaan leveren. Ze dienden weliswaar plannen in die op papier keurig optelden tot meer dan de gevraagde 900.000 nieuwbouwwoningen. Wie de provinciale voorstellen goed analyseert, ziet dat 60% ervan boterzacht is en de eerste jaren geen soelaas zal bieden. Het is de vraag hoeveel van de resterende 40% harde plannen ook echt gebouwd gaan worden. Papier is geduldig, woningzoekers zijn dat niet.

Gemiddelde prijs woningbouw stijgt door eigen gemeente

Het zijn ook niet de ministers die directe invloed uitoefenen op het aanbod en de betaalbaarheid van woningen. Dat zijn wethouders en gemeenteraden. Bij hen ligt thans het risico dat nieuwbouwwoningen onnodig duurder worden door alle afzonderlijke, lokaal aangescherpte regels bovenop landelijke voorschriften. Door de verplichting om bijna energieneutraal te bouwen stegen de bouwkosten bijvoorbeeld al met 30%. Dergelijke ambities zijn waardevol als ze goed uitgevoerd kunnen worden. De aanvullende eisen die gemeenten stellen, zijn er onder andere debet aan dat de gemiddelde nieuwbouwwoning nu ruim een half miljoen euro kost. Dus beste wethouder, vraag nou niet onnodig overal minstens een ‘energieleverende woning’ in plaats van ‘bijna energieneutrale woning’. Dat is verkeerde profilering. Hou altijd de diversiteit aan woningzoekers voor ogen.

Straatje erbij aan buitenranden

We hebben daarnaast ook een groot tekort aan bouwlocaties. Stop met de politieke focus op binnenstedelijk bouwen, maar bouw een straatje erbij aan buitenranden. Binnenstedelijke ruimte is onvoldoende, de locaties zijn per definitie ingewikkelder en kostbaarder en leveren ook nog veel verzet op. Weet dat de huidige teruggang in vergunningaanvragen automatisch leidt tot afname aan leges-inkomsten. Leges inkomsten moeten kostendekkend zijn voor het financieren van het personeel. Zonder die inkomsten is er nog minder budget voor gemeenteambtenaren die plannen moeten maken en vergunningen moeten afgeven waar al veel vacatures voor zijn. Laat het Rijk en gemeenten dat personeelstekort samen aanpakken en op dit punt een herhaling van de vorige crisis voorkomen. Werk intussen nauwer samen met bouwers voor een snellere bouwvergunning.

Oproep aan het nieuwe kabinet

Bouwend Nederland staat vierkant achter hoge bouwambities, zowel kwantitatief als kwalitatief. We geloven in ruimtelijke ordening met aandacht voor hoogwaardig wonen, inclusief ruimte voor natuur, sport en recreatie. Als een volgend kabinet écht een stel dat gezinsuitbreiding verwacht wil helpen aan een woning met extra slaapkamer, als écht de leerkracht in de stad dicht bij school moet kunnen wonen en als écht gescheiden ouders allebei weer een eigen leven kunnen opbouwen in een eigen woning, zoek het dan in realiteit, diversiteit en dynamiek en niet in papier. Hoe dan? Nou zo dan, met iedereen die daar in de praktijk bij betrokken is.



Website

Lees ook deze artikelen

Plaats een reactie